Beendung von Mietverhältnissen

Dieses Rechtsgebiet, also die Beendigung von derartigen Verträgen, ist, wie sie sich vorstellen können, derart umfangreich, dass ich dieses Thema hier nur anreißen kann. Als Beendigungsgründe können einerseits die einvernehmliche Auflösung im Rahmen eines gerichtlichen Räumungsvergleiches (der wie der Name schon sagt, bei Gericht abgeschlossen werden muss), andererseits auch Fristablauf oder Aufkündigung (Prozesshandlung) angesehen werden. Der guten Ordnung halber ist festzuhalten, dass es auch noch andere Beendigungsgründe wie z. B. Enteignung etc. gibt, doch würde das den Rahmen dieser Kolumne bei weitem sprengen. Die einvernehmliche Beendigung eines Bestandsverhältnisse im Rahmen eines gerichtlichen Räumungsvergleiches bedeutet, dass vor Gericht vereinbart wird, dass zu einem gewissen Zeitpunkt das Bestandsverhältnis beendet ist und das Objekt geräumt übergeben werden muss.

Es entsteht hier ein so genannter Titel, der einem Urteil gleichzusetzen ist. Wenn sich dann zum Beispiel der Mieter nicht an den vereinbarten Räumungstermin hält, kann schon alleine auf Basis dieses gerichtlichen Räumungsvergleichs die Exekution zur Räumung eingebracht werden. Es ist dann nicht mehr nötig, noch einmal zu klagen und ein Urteil zu erlangen, da eben dieser Räumungsvergleich die gleichen Wirkungen hat wie ein gerichtlich erstrittenes Urteil. Bedenken Sie aber, dass es sich hier um eine Freiwilligkeit handelt, so dass manchmal auch versucht wird, nachträglich einen derartigen Vergleich anzufechten, z. B. durch Behauptung in einer Zwangslage gewesen zu sein, oder wenn man einen derartigen Vergleich bereits vor Abschluss des Mietvertrags oder vor Übergabe des Bestandsobjekts abschließt etc.

Es empfiehlt sich deshalb, um derartige Risiken von vorneherein auszuschalten, dies mit rechtsanwaltlicher Hilfe zu machen. Der Vorteil liegt natürlich auf der Hand, man spart sich einen mitunter aufwändigen Prozess. Wenn ein derartiger Räumungsvergleich nicht möglich ist oder nicht gewünscht wird, werden die gesetzlichen Bestimmungen einer Aufkündigung greifen müssen. Geht man vom Anwendungsbereich des MRG ( Mietrechts Gesetz) aus, so kann ein derartiges Mietverhältnis vom Vermieter nur aus wichtigem Grund aufgekündigt werden. Weiters ist im Geltungsbereich des MRG die gerichtliche Kündigung auf Seiten der Vermieterseite notwendig, nicht jedoch die Aufkündigung durch den Mieter.

Dieser kann nunmehr auch außergerichtlich aufkündigen. Wenn der Mieter die außergerichtliche Kündigung setzt, so ist diese schriftlich durchzuführen und muss die Kündigungsfrist eingehalten werden, ansonsten gilt die Kündigung erst für den nächsten Termin. Schauen Sie deshalb genau nach, was der Mietvertrag beinhaltet. Bedenken Sie auch, dass schlimmstenfalls der Mieter nachweisen muss, dass das Kündigungsschreiben dem Vermieter zugegangen ist. Das kann manchmal problematisch sein, da der Vermieter nicht verpflichtet ist, Sie darauf hinzuweisen, dass die Kündigung nicht zeit- und fristgerecht erfolgte.

So sollte jedenfalls, wenn Sie diese Form wählen (natürlich steht Ihnen die Form der gerichtlichen Aufkündigung frei), die außergerichtliche Aufkündigung durch einen eingeschriebenen Brief ausgesprochen werden. Dies ist keine Verpflichtung, aber einen Tipp aus der Praxis. Auch eine Geschäftsraummiete kann übrigens von der Mieterseite entsprechend aufgekündigt werden. Wenn Sie dies machen wollen, empfiehlt es sich trotzdem, diesen Schritt vorher mit Ihrem Rechtsanwalt zu besprechen. Bedenken Sie, als Vermieter müssen Sie gerichtlich kündigen und ist dies eine Anwendung, die sehr strengen Formalismen unterliegt. Es ist eine Prozesshandlung, also die gerichtliche Aufkündigung, und ist einer Klageschrift gleichzusetzen. Sie löst auch einen Prozess aus, sofern der Mieter sich gegen die gerichtliche Aufkündigung zur Wehr setzt. Sie sind dann in einem Prozess verfangen.

Bedenken Sie auch, dass in einem Prozess natürlich auch nicht unerhebliche Kosten auflaufen können, die derjenige dann zu bezahlen hat, der letztlich im Verfahren unterliegt. Dies kann deshalb mitunter höhere Beträge ausmachen, da bei der Einvernahme vieler Zeugen (dies ist eine Erfahrungstatsache im KündigungsVerfahren) auch oftmals Dolmetscher eingeschaltet werden – was letztlich noch einmal das Verfahren verteuern kann.
Da die Formalismen wirklich einzuhalten sind, müssen Sie bei einer gerichtlichen Aufkündigung sehr genau anführen, wer der Kläger ist (Aktivlegitimation), wer tatsächlich der Beklagte ist (Passivlegitimation) sowie genau das Kündigungsobjekt anführen.

Das klingt einfach, in der Praxis scheitern Prozesse oft daran.
In jedem Fall müssen die Kündigungsfristen und Kündigungstermine peinlich genau eingehalten werden. Wenn Sie sich hier irren, kann dies erheblich nachteilige Folgen für Sie haben, da die Einhaltung von Fristen und Terminen für die Wirksamkeit der Kündigung notwendig ist. Wenn Sie abweichend vom Gesetz Fristen und Termine vereinbaren, so gehen diese prinzipiell der gesetzlichen Frist vor, es sei denn es wird eine Aufkündigung aus einem besonderen Anlass wie zum Beispiel Tod eines Wohnungsmieters oder einer Einzelrechtsnachfolge auf der Vermieterseite ausgesprochen.

Wenn Sie keine speziellen Kündigungsfristen oder Termine vereinbart haben, so gelten die gesetzlichen Fristen, und sind Kündigungsfristen bei Wohnräumen ein Monat, wenn der Mietzins zumindest monatlich bezahlt wird (ansonsten drei Monate), bei Geschäftsräumlichkeiten gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Als Kündigungstermine (nicht zu verwechseln mit der Kündigungsfrist) gilt für Wohnräume der letzte eines jeden Monats ansonsten, zum Beispiel bei Geschäften der 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember.

Beachten Sie bitte, wenn sie ein Objekt aufkündigen wollen, das im Miteigentum besteht, so ist die Mehrheit der Miteigentümer aktiv zur Kündigung legitimiert. Eine Minderheits- oder Hälfteeigentümer muss die Zustimmung der weiteren Miteigentümer einholen. Da es auch hier spezielle Vorschriften gibt, sollten Sie sich hier rechtzeitig entsprechende Informationen einholen. Eine formlose außergerichtliche Kündigung gibt es natürlich auch, doch diese wird nicht im Rahmen des MRG anzuwenden sein (Ausnahmen siehe oben), sondern im Anwendungsbereich des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches. Ob Ihr Vertragsverhältnis nun den Bestimmungen des MRG oder des formfreieren ABGB unterliegt, muss natürlich vor Ausspruch einer Kündigung, genau überprüft werden.

Zusammenfassung. Wenn Sie, egal ob als Vermieter oder als Mieter ein bestehendes Bestandverhältnis aufkündigen wollen, so müssen sie gewisse Formalismen einhalten. Zwar sind diese in den letzten Jahren wesentlich geringer geworden (siehe der Wegfall des Zwanges zur gerichtlichen Aufkündigung durch den Mieter) doch sind nach wie vor insbesondere zum Beispiel bei Kündigungfristen und Terminen erhebliche „Fallstricke” gegeben. Wenn Sie also diesen Schritt setzen wollen, empfiehlt es sich, nicht nur den Vertrag genau durchzulesen, was eigentlich vereinbart ist, sondern sehr genau zu überlegen welche Form der Kündigung (sofern man eine Wahl hat – siehe oben) man wählen will. Wenn Sie unsicher sind holen Sie sich vorher fachkundigen Rat ein, das kann ihnen unangenehme und teure Überraschungen ersp

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