Der Energieausweis

Der Energieausweis ist seit 01.01.2009 verpflichtend beim Verkauf eines Objekts oder der Vermietung oder Verpachtung dem Käufer oder Bestandnehmer bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung vorzulegen und, wenn der Vertrag abgeschlossen ist, diesem auszuhändigen.

Wenn nur ein einzelnes Nutzungsobjekt verkauft oder vermietet/verpachtet wird, so gilt dies genauso, und der Verkäufer ist auch hier zur Aushändigung eines entsprechenden
Energieausweises verpflichtet.

Sinn der Vorlage ist letztlich die Verbesserung der Energieeffizienz bei Gebäuden zu erreichen.

Wenn Sie bei dem Verkauf oder der Vermietung/Verpachtung einer entsprechenden Liegenschaft (darunter gelten alle Liegenschaften mit Häusern, Betriebsobjekten, etc.) oder auch nur einzelnen Teilen davon (z. B. einzelne Wohnungen – genannt Nutzungsobjekte) einen entsprechenden Energieausweis nicht rechtzeitig vorlegen, kann dies fatale Rechtsfolgen mit sich bringen, die teuer werden können.

Bei nicht rechtzeitiger Vorlage des Energieausweises wird fingiert, dass das entsprechende Gebäude eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz aufweist. Wenn sich dann herausstellt, dass eine entsprechende Energieeffizienz nicht vorliegt, kann der Käufer oder Bestandnehmer verschiedene Rechtsfolgen daraus ableiten. Er kann z. B. gewährleistungsrechtliche schadenersatzrechtliche oder sogar irrtumsrechtliche Ansprüche geltend machen. Darüber hinaus kann er, wenn die Energieeffizienz für ihn ein wesentlicher Bestandteil des Kaufs war, sogar den Rücktritt vom Vertrag erklären.

Im Falle der Vermietung von Objekten kann es zu einer Preisminderung im Sinne einer Reduktion des Mietzinses kommen, was ebenfalls eine durchaus fatale Folge einer mangelhaften Vorlage ist.
Wird also dem Käufer oder Bestandnehmer nicht bis spätestens zur Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Beachten Sie nochmals dass der Energieausweis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung vorgelegt sein muss – danach ist es bereits zu spät!

Die entsprechende Vorlageverpflichtung eines Energieausweises bei jeglichem Kauf/Vermietung/Verpachtung kann zwischen den Vertragsparteien auch nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden, es handelt sich hier um eine so genannte zwingende rechtliche Anordnung.
Zudem kann auch eine nachträgliche Sanierung einer mangelhaften Vorlage nicht statt finden.

Wenngleich auch die entsprechende Vorlage nicht ausgeschlossen werden kann, so kann unter gewissen Voraussetzungen die Haftung (Gewährleistung) für die Richtigkeit ausgeschlossen werden. Dies mag vielleicht manchem als juristische Spitzfindigkeit vorkommen, kann aber in der Realität über Wohl und Wehe entscheiden.

Beachten Sie auch, dass der Energieausweis nicht älter als zehn Jahre sein darf. Wenn Sie jedoch richtig gehandelt haben, und rechtzeitig einen entsprechenden Energieausweis bereitgestellt haben, so kann es natürlich auch sein, dass der Energieausweis selbst falsch ist. Dann wird eine Haftung des Sachverständigen, der den Energieausweis ausgestellt hat, greifen. Beachten Sie auch hier, dass natürlich seitens der Ersteller von Energieausweisen versucht werden wird, im Vertragsverhältnis zu Ihnen einen Haftungsausschluss für unrichtig erstellte Energieausweise durchzusetzen. Lesen Sie sich deshalb die Konditionen im Vertragstext (Werkvertrag) ganz genau durch. Wenn Sie nämlich einen Haftungsverzicht (Haftungsausschluss, Ausschluss der Gewährleistung, etc.) unterfertigt haben, der dann vielleicht bei Gericht auch noch als gültig anerkannt wird, kann es passieren, dass Sie für die Unrichtigkeit des Energieausweises dem Käufer oder Bestandnehmer gegenüber haften, sich selbst aber nicht regressieren können.

Beachten Sie auch, dass nicht jeder einen Energieausweis erstellen kann, sondern nur hierzu befugten Personen. Wenn Sie einen entsprechenden Energieausweis erstellen lassen wollen, informieren Sie sich bitte vorab und rechtzeitig darüber.

Zusammenfassung.
Bei jedem Verkauf oder bei der Vermietung/Verpachtung von Objekten hat der Gesetzgeber seit 01.01.2009 die zwingende Verpflichtung zur Vorlage eines entsprechenden Energieausweises, der nicht älter als zehn Jahre sein darf, vorgeschrieben.
Zudem ist jeder Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, rechtzeitig für einen entsprechenden
Energieausweis zu sorgen, da im Falle des Vertragsabschlusses der entsprechende
Energieausweis dem Vertragspartner bereits vorliegen muss. Konkret muss der Energieausweis spätestens bei Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder
Bestandnehmers diesem vorliegen und bei Vertragsabschluss selbst ausgehändigt werden.
Wenn diese Fristen versäumt werden, kann dies z. B. aus gewährleistungsrechtlichen und schadenersatzrechtlichen Gründen extrem unangenehme und teure Folgen haben, da dann zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart gilt.
Wenn Sie in absehbarer Zeit einen An-/Verkauf oder die Inbestandnahme/-gabe planen, sorgen Sie bitte rechtzeitig für die Erstellung eines Energieausweises für das Objekt.

Rechtsanwalt Dr. Stephan Trautmann,
Ungargasse 4/2/10, 1030 Wien,
T: 01/713 42 72, M: 0664/326 52 58,
F: 01/713 42 72-42,
E: trautmann@advocat.cc,
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